9. Remont mieszkania w wielkiej płycie lub ramie H — od czego zacząć?

Mieszkania w blokach z drugiej połowy XX wieku często mają bardzo dobre lokalizacje, funkcjonalne osiedla i duży potencjał aranżacyjny. Jednocześnie ich remont wymaga innego podejścia niż wykończenie nowego lokalu deweloperskiego.

Najważniejsza różnica polega na tym, że przed rozpoczęciem projektowania trzeba dokładnie rozpoznać istniejący budynek. Nie wystarczy zmierzyć pomieszczeń i zaznaczyć ścian na rzucie. Konieczne może być również ustalenie systemu konstrukcyjnego, sprawdzenie instalacji, pionów, wentylacji oraz zmian wykonanych przez poprzednich właścicieli.

Wielka płyta i rama H nie są tym samym rodzajem konstrukcji. Co więcej, również budynki nazywane potocznie „wielką płytą” powstawały w różnych systemach. Dokumentacja Instytutu Techniki Budowlanej opisuje między innymi systemy W-70, Wk-70, OWT, WUF-T i system szczeciński, które różniły się układem oraz grubościami elementów konstrukcyjnych. W zależności od systemu wewnętrzne ściany nośne mogły mieć na przykład około 14–15 cm grubości. Nie oznacza to jednak, że każda ściana o podobnej grubości jest konstrukcyjna ani że cieńsza ściana na pewno może zostać usunięta.

Wielka płyta a rama H — jaka jest różnica?

W klasycznych systemach wielkopłytowych konstrukcję budynku tworzą między innymi prefabrykowane ściany i płyty stropowe. Część ścian znajdujących się wewnątrz mieszkania może więc przenosić obciążenia i być ważnym elementem całego budynku.

Rama H należy do grupy polskich systemów budownictwa szkieletowego. Konstrukcja opiera się na układzie prefabrykowanych elementów żelbetowych, a podział pomieszczeń może być bardziej niezależny od konstrukcji niż w budynkach ścianowych. Literatura techniczna klasyfikuje system H, nazywany ramą H, właśnie jako system budownictwa szkieletowego.

Nie oznacza to jednak, że w każdym mieszkaniu w ramie H można bez sprawdzenia wyburzyć wszystkie ściany.

W lokalu mogą znajdować się:

• słupy i rygle konstrukcyjne;
• ściany lub elementy usztywniające;
• trzony i obudowy przewodów;
• piony instalacyjne;
• elementy należące do części wspólnych;
• ściany zmieniane podczas wcześniejszych remontów.

Technologię budynku należy więc traktować jako punkt wyjścia, a nie jako automatyczną zgodę na dowolną zmianę układu.

Krok 1: zdobądź dokumentację budynku

Przed przygotowaniem nowego układu mieszkania warto zwrócić się do administracji, spółdzielni albo wspólnoty o udostępnienie dostępnej dokumentacji.

Przydatne mogą być:

• rzut architektoniczno-budowlany kondygnacji;
• rzut konstrukcyjny;
• informacje o systemie, w którym wybudowano blok;
• dokumentacja instalacji sanitarnych;
• dokumentacja wentylacji;
• informacje o instalacji gazowej;
• regulamin prowadzenia remontów;
• zasady wyłączania pionów;
• informacje o planowanych remontach całego budynku.

Nie zawsze zachowała się pełna dokumentacja. W takiej sytuacji konieczne może być wykonanie odkrywek albo zlecenie oceny konstruktorowi.

Nie należy określać funkcji ściany wyłącznie na podstawie jej grubości, odgłosu podczas opukiwania lub tego, co zostało wyburzone w mieszkaniu sąsiada.

Krok 2: wykonaj dokładną inwentaryzację

W mieszkaniu z rynku wtórnego rzut otrzymany od sprzedającego lub administracji często nie pokazuje rzeczywistego stanu lokalu.

Podczas inwentaryzacji należy sprawdzić między innymi:

• rzeczywiste wymiary pomieszczeń;
• odchylenia ścian od pionu;
• nierówności stropów;
• wysokości pomieszczeń;
• grubości ścian;
• położenie słupów, podciągów i uskoków;
• poziomy istniejących posadzek;
• lokalizację pionów;
• kratki wentylacyjne;
• grzejniki i przewody centralnego ogrzewania;
• rozdzielnicę oraz widoczne elementy instalacji elektrycznej;
• przyłącza wodno-kanalizacyjne;
• instalację gazową;
• miejsca wcześniejszych przeróbek.

W starym mieszkaniu warto również sprawdzić, co znajduje się pod istniejącymi warstwami wykończeniowymi. Pod wykładziną, panelami lub płytkami mogą znajdować się kolejne warstwy posadzek, stare deski, nierówne podłoże albo miejscowe naprawy.

Usunięcie wszystkich warstw może zmienić poziom gotowej posadzki, a tym samym wpłynąć na wysokość drzwi, zabudów, progów i przyłączy.

Krok 3: ustal, które ściany można zmienić

Zmiana układu funkcjonalnego jest możliwa dopiero po określeniu, które elementy mają znaczenie konstrukcyjne.

Jeżeli planowane jest:

• całkowite usunięcie ściany;
• wykonanie nowego otworu;
• poszerzenie przejścia;
• zmiana istniejącego otworu drzwiowego;
• ingerencja w słup, podciąg, strop lub ścianę zewnętrzną,

zakres powinien zostać oceniony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wskazuje, że typowe prace związane z aranżacją wnętrza nie podlegają przepisom Prawa budowlanego, o ile nie wpływają na parametry lub konstrukcję budynku. Sytuacja zmienia się, gdy prace dotyczą elementów konstrukcyjnych, przegród zewnętrznych albo innych części budynku wykraczających poza zwykłą aranżację lokalu.

Dokładny tryb formalny powinien określić projektant na podstawie konkretnego zakresu. Nie należy przyjmować z góry, że ingerencja konstrukcyjna w budynku wielorodzinnym wymaga jedynie zgody administracji albo że można ją przeprowadzić bez żadnych formalności.

Krok 4: skonsultuj zmiany z administracją

Przed rozpoczęciem prac warto przedstawić administracji planowany zakres remontu.

Uzgodnienia mogą być potrzebne między innymi przy:

• ingerencji w elementy konstrukcyjne;
• pracach przy pionach;
• zmianach instalacji gazowej;
• wymianie grzejników;
• opróżnianiu instalacji centralnego ogrzewania;
• zmianach dotyczących wentylacji;
• wymianie drzwi wejściowych;
• zmianach okien;
• montażu klimatyzacji;
• prowadzeniu przewodów przez części wspólne;
• czasowym zajęciu klatki schodowej;
• korzystaniu z windy podczas transportu gruzu.

Ustawa o własności lokali określa jako nieruchomość wspólną te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Dlatego nawet element przechodzący przez mieszkanie może należeć do wspólnej instalacji budynku.

Regulaminy wspólnot i spółdzielni mogą także wskazywać godziny prowadzenia głośnych robót, sposób zabezpieczenia części wspólnych oraz zasady usuwania odpadów.

Krok 5: sprawdź instalację elektryczną

Przy generalnym remoncie nie warto ograniczać się do dołożenia kilku gniazd. Najpierw należy ocenić stan całej instalacji w mieszkaniu.

Sprawdzenia wymagają między innymi:

• materiał i przekrój przewodów;
• liczba obwodów;
• stan rozdzielnicy;
• zabezpieczenia;
• uziemienie;
• możliwość podłączenia płyty indukcyjnej;
• moc dostępna dla mieszkania;
• instalacje w kuchni i łazience;
• miejsca wcześniejszych połączeń i przeróbek.

Nowy projekt elektryki powinien wynikać z zatwierdzonego układu funkcjonalnego. Dopiero po ustaleniu mebli, urządzeń i oświetlenia można prawidłowo rozmieścić gniazda, włączniki i wypusty.

W płytach lub innych elementach konstrukcyjnych nie należy bez uzgodnienia wykonywać głębokich bruzd. Sposób prowadzenia instalacji powinien zostać dopasowany do konstrukcji budynku.

Krok 6: oceń instalację wodno-kanalizacyjną

Przeniesienie kuchni lub łazienki w starym bloku nie zawsze jest możliwe w zakresie oczekiwanym przez właściciela.

Ograniczeniem może być:

• położenie pionu kanalizacyjnego;
• konieczność zachowania odpowiedniego spadku odpływu;
• wysokość posadzki;
• przejścia przez elementy konstrukcyjne;
• dostęp rewizyjny;
• sposób wentylacji pionu;
• przepisy i wytyczne administracji.

Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do przenoszenia miski ustępowej daleko od pionu. Uzyskanie potrzebnego spadku może wymagać podniesienia poziomu posadzki albo zastosowania rozwiązań, które nie będą odpowiednie dla danego mieszkania.

Rury nie powinny być całkowicie zabudowane bez pozostawienia dostępu do elementów wymagających kontroli i serwisowania.

Krok 7: nie ingeruj samodzielnie w wentylację

Kratka wentylacyjna nie jest elementem, który można przenieść w dowolne miejsce albo zasłonić szafką.

Przed zmianą układu kuchni i łazienki trzeba ustalić:

• do którego kanału podłączone jest pomieszczenie;
• czy w budynku działa wentylacja grawitacyjna;
• czy w mieszkaniu znajdują się urządzenia gazowe;
• w jaki sposób zapewniany jest dopływ powietrza;
• czy planowany okap może zostać podłączony do kanału;
• czy potrzebny jest okap pracujący jako pochłaniacz.

Nieprawidłowa przeróbka może zaburzyć działanie wentylacji nie tylko w remontowanym lokalu, lecz także w innych mieszkaniach podłączonych do wspólnego układu.

Krok 8: zaplanuj posadzki i poziomy

W starych blokach poziomy posadzek często różnią się pomiędzy pomieszczeniami. Nierówności mogą ujawnić się dopiero po usunięciu istniejących warstw.

Projekt powinien określać:

• rodzaj wykończenia posadzki w każdym pomieszczeniu;
• grubość materiałów;
• sposób przygotowania podłoża;
• docelowe poziomy;
• miejsca łączenia materiałów;
• kierunki układania;
• dylatacje;
• rozwiązanie progów;
• możliwość bezprogowego połączenia pomieszczeń.

Rzut posadzek powinien być skoordynowany z projektem drzwi, zabudów meblowych i wyposażenia stałego.

Wysokość warstw ma szczególne znaczenie przy drzwiach ukrytych, drzwiach balkonowych, odpływach liniowych i zabudowach wykonywanych od posadzki do sufitu.

Krok 9: sprawdź akustykę

W budynkach prefabrykowanych użytkownicy mogą odczuwać zarówno dźwięki powietrzne, jak i uderzeniowe. Samo zastosowanie dekoracyjnych paneli na ścianie zwykle nie rozwiązuje problemu.

Przed wykonaniem izolacji akustycznej należy określić:

• skąd rzeczywiście pochodzi hałas;
• czy przenosi się przez ścianę, strop, pion lub połączenia konstrukcyjne;
• czy problem dotyczy rozmów i telewizora, czy kroków oraz uderzeń;
• ile powierzchni można przeznaczyć na dodatkową zabudowę.

Nieprawidłowo wykonana lekka przedścianka może nie przynieść oczekiwanego efektu. Rozwiązanie powinno być dobrane do rodzaju dźwięku oraz sposobu jego przenoszenia.

Krok 10: załóż większą rezerwę remontową

W mieszkaniu z rynku wtórnego część problemów staje się widoczna dopiero po rozpoczęciu rozbiórek.

Mogą ujawnić się:

• nierówne podłoża;
• nieszczelne przyłącza;
• nieudokumentowane przeróbki;
• przewody prowadzone w przypadkowych miejscach;
• odspojone tynki;
• zawilgocenie;
• skorodowane elementy;
• różnice pomiędzy dokumentacją a stanem rzeczywistym.

Dlatego oprócz standardowej rezerwy finansowej warto pozostawić również rezerwę czasową. Harmonogram, w którym wszystkie prace i dostawy zaplanowano bez żadnego marginesu, jest szczególnie ryzykowny podczas remontu starego mieszkania.

Najczęstsze błędy podczas remontu w wielkiej płycie lub ramie H

Wyburzanie na podstawie rzutu sprzedażowego

Rzut z ogłoszenia nie jest dokumentacją konstrukcyjną. Nie pokazuje zbrojenia, połączeń ani rzeczywistego układu elementów budynku.

Założenie, że w ramie H każda ściana jest działowa

Konstrukcja szkieletowa może dawać większe możliwości aranżacyjne, ale nie zwalnia z konieczności sprawdzenia konkretnego budynku.

Rozpoczęcie prac przed przygotowaniem projektu

Elektryk i hydraulik zaczynają wtedy podejmować decyzje bez informacji o przyszłych meblach i wyposażeniu.

Zamknięcie pionów bez rewizji

Estetyczna zabudowa nie powinna uniemożliwiać usunięcia awarii ani wykonania kontroli.

Bruzdowanie konstrukcji bez uzgodnienia

Głębokie nacięcia w płytach, stropach, słupach i innych elementach żelbetowych mogą naruszać zbrojenie albo osłabiać element.

Zamawianie drzwi przed ustaleniem poziomów posadzek

Zmiana grubości warstw może spowodować nieprawidłową wysokość skrzydła lub ościeżnicy.

Projektowanie wyłącznie na podstawie inspiracji

Rozwiązanie możliwe w nowym apartamencie nie zawsze da się bezpiecznie zastosować w budynku o innym układzie konstrukcyjnym i instalacyjnym.

Najczęściej zadawane pytania

Czy w mieszkaniu w wielkiej płycie można połączyć kuchnię z salonem?
Czasami tak, ale zależy to od funkcji ściany, układu konstrukcyjnego, wentylacji, instalacji gazowej i zasad obowiązujących w budynku.

Czy można przenieść kuchnię do innego pokoju?
Możliwość zależy przede wszystkim od kanalizacji, wentylacji, przyłączy oraz warunków technicznych. Sama możliwość ustawienia mebli nie wystarcza.

Czy ściana o grubości 8–10 cm jest działowa?
Nie można tego rozstrzygnąć wyłącznie na podstawie grubości. Potrzebna jest dokumentacja albo ocena osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje.

Czy na zwykły remont trzeba mieć pozwolenie?
Typowe prace wykończeniowe i aranżacyjne, które nie wpływają na konstrukcję i parametry budynku, zazwyczaj nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia. Ingerencje konstrukcyjne i prace przy częściach wspólnych trzeba rozpatrywać indywidualnie.

Podsumowanie

Dobry remont mieszkania w wielkiej płycie lub ramie H zaczyna się od rozpoznania budynku, a nie od wyburzania ścian.

Najpierw należy ustalić konstrukcję, instalacje, poziomy posadzek i ograniczenia techniczne. Dopiero później można bezpiecznie opracować układ funkcjonalny, projekt instalacji i dokumentację wykonawczą.

W starszym mieszkaniu projekt powinien nie tylko przedstawiać oczekiwany efekt, lecz przede wszystkim połączyć potrzeby mieszkańców z rzeczywistymi możliwościami istniejącego budynku.